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买卖房子是我做过最贵的数学题——小仙儿换房记(2017.1-2017.6)(上)

来源:网络整理 次

  2016年“930”政策(二套房首付提高到50%)之后,北京二手房市场的交易量有点断崖式下跌,我以为我所希望的“房价平稳”终于要来了。然而,2016年10月份以来发生的事情是,房价出现了跳涨。这种情形,给我的感觉不太好。按常理,出了政策之后成交量下跌是价格拐点的预兆啊,但是价格却反向走之,只能说明市场看多观点还是比较一致的,那些因新政而对买多产生犹豫的人,都对此付出了高昂的“犹豫费”。"930"是不打击刚需上车,也不打击刚需换房的,更何况有“离婚大法”呢,总的来说,,就像是手举得高高的,挥起来手势是有的,却没有扇到耳光,只是拍了一下大腿,声音是响的,但是不疼。

  后来,我的感觉越来越差了,因为你能看到房源变少和房价上涨的现况,而光凭着成交量较低这一点是安慰不了人的。我学过的最朴素的一个道理是:供不应求时,价格会涨。所以,2016年的12月开始,我的心里开始发毛了。虽然我一遍遍地跟自己强调,你的房子没有满两年,交易成本太高,实在不是一个换房的时机。但是另一个声音从我心底里冒出来:相比于房价的涨幅,那点交易成本算个屁;相比于房价涨幅,你手上资金的理财收益率算个屁。

  2017年1月份,我开始为了自己换房而认真研究北京二手房市场了,但是我很少跟着中介去看房。这里插一句,除了现金流以外,还有一样很宝贵却被很多人忽视的东西,叫做时间流。我一直是一个时间流很紧张的人,所以我才能切身体会到它的珍贵,我没有时间浪费在低效的实地看房上,我只能把时间用在刀刃上。

  首先,我确定了自己换房需要的比较硬的指标,1是得在地铁10分钟步行圈内;2是小区最好新一点,不考虑老破小;3是地理位置必须在四环内(南四环除外,而北边太贵也不考虑);4是纯北朝向不考虑;5是一梯8户及以上不考虑;6是商住房、回迁房、经济适用房不考虑;7是内部硬装要达到不需要我动工的程度,因为我实在没有时间精力去搞大规模的装修。当然,贷款上限不要超过300万,不然现金流吃紧,降低生活质量太严重。

  定完硬指标以后,绝大多数房源可以PASS了。相当于粗的刨了一遍地,接下来就要更精细化地看具体的小区和房源了。因为我的时间很有限没有办法浪费,所以我从不让中介带着我到处看房。我一般都是自己在APP上看到还算满意的房源以后,就打电话让中介给我提供一下我想知道的进一步信息,如果他也不知道就让他去问业主,如果最后我比较满意了,我才会让他给我约见一下业主。中介如果有推荐的房源,我就让他把房源信息发给我,如果我觉得比较满意就会让他给我约业主,而如果不满意,我PASS一套房源只需要几分钟,不需要大老远看一堆不靠谱的房源。

  我还记得很清楚,1月13号下班,我第一次约了中介去现场看一套房源。那个小区叫润景家园,在南三环边上马家堡区域,05年的小区,紧挨首地大峡谷商场,离4号线地铁走路3分钟。这个房源满五唯一,报价合理,内部装修比较精致基本不用动太多,女主人在装修时候把储物空间做得很到位,我很满意。见了业主以后,我也很满意,这对夫妇一个是老师一个是医生,明事理的知识分子风格。

  恩,这里插一个事情,交易房产的时候,交易对手,特别特别重要!我是一个风险厌恶型的人,对钱的风险还好说一点,尤其是对引发破事的风险,是极其厌恶的。房产交易金额比较大,流程比较长,很多环节都会需要双方友好配合。

  如果买房碰到无赖型对手,被讹钱的风险之外还有交易中途失败的风险;还有就是对方如果违约成本较低又缺乏契约精神,中途出现违约的话,惹出来的破事真是不可估量。违约来带的破事实在会是一个潘多拉,比如违约金双方调解不成,那要不要对薄公堂,要不要找律师,在这个漫长撕逼的过程中耽误了正常买房,这个时间窗口造成的价值损失怎么办,期间耗费的时间精力对自己本职工作的影响怎么办,诸如此类的风险点,让人不寒而栗。

  如果对方素质好一点,即便出现违约,至少协商起来容易达成一致一些,风险点的暴露敞口也相对会小一些。所以,一个好的交易对手,是隐含了风险价值的。一场交易顺利的完成,并不是理所当然的,你所避开的每一个风险点,都是有它的价值,即便很多人不以为然,视房子价格为唯一价值。希望我讲的这些话,可以让多一些的人理解,有的事情没有发生或者没有变得很坏,是你的利益所得。

  继续讲我看的那第一套房源的故事。我很满意这个房源,但是我犯了一个忌讳,我当场就坐下来跟业主开始谈价钱的事情。虽然我对房产中介非常没有好感,他们做的很多事情,我都没有办法认同,但是我也必须得承认,他们还是教了我很多我所意识不到的东西,这一点我至今感激。

  我的中介事后跟我说,你就不能坐在业主家里谈价钱,人家在自己的家里对房子的心理预期会更高,而你一屁股就坐下去就谈价钱显得太迫切了,还没开始谈,就有地位的高下了,人家这就是主场作战啊。我听了以后觉得,这个话还是有点道理,而且也不难避免,所以之后我都有意识地避讳在业主家里谈价钱。

  当然,那套房子后来价钱也谈妥了,最后没有达成交易是对方对我的资质很不满意,说我连自己的房子都没挂牌卖呢,需要的周期太长,而且还带有不确定性,万一周期到了而房子还是没有卖掉呢。其实我忧虑业主违约,而业主也在忧虑客户违约,因为他需要钱去置换他的下一套房子,上一环节的违约,对他造成的麻烦确实会很多。

  后来我看的第二套满意的房源,也是因为同样的原因,业主没有选择与我签约。我开始意识到自己最大的劣点就是资质问题,所以我就开始把重点放到怎么样尽快把自己的房子尽快卖掉,而且价格还得卖得好,对方支付方式得好,才能缓解我下一步买房交易的压力。

  另外有一些之前没有考虑到的事情是通过跟同事、朋友交流所意识到的,所以多跟人交流,裨益良多。比如我的一个前同事曾经问过我,啊你要买马家堡板块啊,你能接受4号线南段的早晚高峰吗?这真的是我之前没有考虑到的点,因为我从来没有体验过南4段的地铁高峰。后来实际考察了一下,发现虽然看起来直线距离金融街很短,但是每一段如果需要艰难跪行,我确实会到了单位血条少一半。。。虽然不能算硬伤,但是这个缺点确实是实际的,也是之前没有考虑到的。

  封面图片是润景家园门口的三环马路,星星点灯,夜色有点迷人,但是最后还是跟这个片区有缘无分啦,所以贴个图留念吧,这里与安家擦肩而过。

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