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财经八姐:上海11.28楼市新政的上下游风向

2016-12-01 14:45 来源:网络整理 次

从房地产上游钢铁市场来看,以螺纹钢月均价为例:2011年11月较上月跌102元/吨,2012年11月较上月跌63元/吨,2013年11月份较上月跌55元/吨,2014年11月较上月涨40元/吨2015年11月较上月跌43元/吨。从数据可以看出,每年入冬价格大多数都开始下跌。而2016年的行情却十分不同,仅11月份就环比上涨了370元/吨。

2016年11月28日,上海市住建委公布,自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。届时,天津也开启房贷控制,居民家庭个人首套住房商首付款比例30%;再次申请商贷最低首付款比例为40%。

纵观2016年上海楼市政策,限购政策不断,先后进行了三次调控。第一次是3月份,社保未满五年的外地人准购买住宅。第二次是9月份,加强银行管控,叫停合力贷,接力贷,叫停前妻、前夫共同还款;严查离婚、首付贷、对首付款来源进行严查。那么第三次就是此次的楼市政策,认房又认贷的力度继续加大。

这次新政有三大重点:

1、首套首付从百分之三十提高到三十五。

2、全国内有过贷款记录的家庭或者在上海有一套房的再买房认定为二套住房,普通住宅首付五成,非普通住宅首付七成。

3、公积金贷款收紧,有过两次以上公积金贷款记录的家庭或者买二套非普的家庭停止发放公积金贷款。

从政策意图来看,就是保外汇,稳楼市。

从下游市场来看,讨论最多的是房价会不会下跌的问题。其实就上海来看,跌的可能性不大。目前,全上海市的住宅大约在5亿平方米左右。如果取均价5万/平估算,则总市值在25万亿左右。而全上海的“房贷余额”只有9300亿,也就是说,在上海的全部房地产价值中,只有4%的市值是抵押给银行的。当然,这个跟上海净值人群的数量及地域文化特点是密不可分的。同理,商业贷款首套房的首付比例从30%上调至35%对于购房人群的数量其实影响不大。

从房地产上游钢铁市场来看,,以螺纹钢月均价为例:2011年11月较上月跌102元/吨,2012年11月较上月跌63元/吨,2013年11月份较上月跌55元/吨,2014年11月较上月涨40元/吨2015年11月较上月跌43元/吨。从数据可以看出,每年入冬价格大多数都开始下跌。而2016年的行情却十分不同,仅11月份就环比上涨了370元/吨。

从供需面分析,自今年入冬以来,环保厅多次进驻各省市进行大规模检查,且检查力度不断加大。对于不达标企业进行停产、限产处理。另外为响应国家去产能政策,钢厂多淘汰落后产能,一定程度减小产量;国家加大了对钢厂违规修建的装置设备的检查力度。原材料面分析,焦炭和钢坯价格不断上涨,特别是焦炭的迅猛上涨,严重挤压了钢厂利润,迫使钢厂不断拉涨价格。期货方面,期螺1701入冬以来,表现强势,呈整体上行且幅度较大。

而此时各地的楼市新政,从短期来看,虽利空钢材的最大下游房地产市场,但对目前受各种消息面带动而不断上行的钢材行情来说,影响力相对较小。但此利空因素或作用在钢材市场的长期走势上。

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